공동저당 뒤 신축한 건물, 경매로 주인이 달라져도 법정지상권이 생길까?

공동저당권을 설정한 뒤 저당 대상이던 건물을 허물고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 자동으로 생기지는 않습니다.

특별한 사정으로는 신축 건물과 토지가 동일인 소유이고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 제시됩니다.

기존 건물과 신축 건물을 구분해야 합니다

법정지상권의 일반적인 성립 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권 설정 후 경매로 소유자가 달라지는 경우가 포함됩니다.

그러나 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 상황에서는, 저당권 설정 당시 존재했던 건물과 나중에 지은 건물을 같은 것으로 보아 당연히 권리가 이어진다고 단정할 수 없습니다.

따라서 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라졌다는 결과만 확인해서는 충분하지 않습니다.

특히 공동저당권 설정 당시의 건물은 철거되고 신축 건물이 들어섰다는 경위를 함께 살펴야 합니다. 안내된 판례는 특별한 사정이 없는 한 이 경우 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.

특별한 사정의 예

자료가 든 예는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우입니다.

이는 모든 사건에서 법정지상권이 성립한다는 뜻이 아니라, 원칙과 달리 볼 수 있는 사정의 예입니다.

실제 판단에서는 해당 요건과 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.

법정지상권이 성립하는 경우 그 성립 시기는 매수인이 매각대금을 지급한 때라고 자료는 설명합니다. 성립 자체에는 등기가 필요하지 않지만, 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 본인 명의의 지상권설정등기를 해야 한다고 안내합니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

그 사실만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 생기지 않습니다. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우라는 점과 특별한 사정이 있는지를 함께 살펴야 합니다.

자료가 제시한 특별한 사정은 무엇인가요?

신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 예로 제시되어 있습니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1