공동저당 뒤 세운 건물, 경매로 소유자가 달라지면 법정지상권이 생길까
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 자료가 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당 설정 당시 있던 건물을 나중에 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물을 위한 법정지상권이 생기지는 않습니다.
다만 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다.
기존 건물과 신축 건물을 구분해야 합니다
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라진 경우 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 제도입니다. 안내된 성립 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였을 것, 저당권이 설정됐을 것, 경매로 소유자가 달라질 것이 포함됩니다.
하지만 공동저당 뒤 기존 건물이 사라지고 새 건물이 들어선 경우에는, 저당권 설정 당시의 건물과 신축 건물을 같은 것으로 보아 곧바로 권리를 인정하지 않습니다.
경매 뒤 소유자가 달라졌다는 결과만 보는 것이 아니라, 공동저당을 설정한 시점에 어떤 건물이 있었는지와 이후 신축 건물에 관해 어떤 담보가 제공됐는지를 구분하는 것이 핵심입니다.
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특별한 사정은 구체적으로 확인해야 합니다
자료가 든 예외의 예로는 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 있습니다.
따라서 신축했다는 사실이나 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 예외에 해당한다고 단정할 수 없습니다.
공동저당 설정 당시의 소유 관계와 건물의 존재, 신축 뒤 담보 설정 여부를 살펴야 합니다.
법정지상권이 성립하는 경우 안내 자료는 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립한다고 설명합니다.
성립 자체에는 등기가 필요하지 않지만, 그 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 한다고 안내합니다.
이는 공동저당 뒤 신축한 모든 건물에 권리가 인정된다는 뜻은 아닙니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 주인이 달라지면 권리가 생기나요?
그 사정만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다. 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축된 경우라는 조건에서, 자료가 제시한 특별한 사정이 있는지도 함께 확인해야 합니다.
어떤 경우가 특별한 사정의 예인가요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 자료에 제시돼 있습니다. 실제 사안에서 해당하는지는 소유 관계와 담보 설정 내용을 확인해야 합니다.